Самострой

Что такое «самострой» или самовольная постройка?

Самовольной постройкой является – здание, строение, сооружение, осуществленное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и (или) на земельном участке, не отведенном в соответствии с законодательством для такой цели. Лицо, осуществившее незаконное строительство, в соответствии с действующим законодательством, является – застройщиком. У застройщика, не образуется право собственности на такое строение и поэтому отсутствует законное право полноценно его использовать – продавать, дарить, сдавать в аренду или совершать другие действия. Самовольное строение подлежит немедленному демонтажу. Демонтаж производится самим застройщиком, либо за его средства. Самострой может быть узаконен только в судебном порядке, если строение находится на участке, принадлежащем застройщику. Действующее законодательство предусматривает два способа регистрации права собственности на самострой: административный и судебный.

Административный способ легализации применяется только к жилым строениям, не требующим оформления разрешений на строительство, и объектов садового и дачного хозяйства. Регистрация самовольной постройки осуществляется Федеральной регистрационной службой. Основаниями для регистрации самостроя являются: документы на земельный участок; акт от властного органа о предоставлении участка; кадастровый план земельного участка; декларация о недвижимости.

Судебный способ легализации самостроя применяется в случае невозможности соблюдения административного порядка, при условии представления в суд доказательств о праве застройщика на земельный участок, на котором осуществлено самовольное строительство. А также, если это строение не несет никаких угроз жизни и здоровью граждан, и построено с соблюдением всех норм и правил.
Столкнувшись с проблемой «самостроя» необходимо в совершенстве понимать положение ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, норм других кодексов, Законов и подзаконных актов России.

Следует помнить, что:

1.) ст. 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

2.) Принудительный снос только капитальной самовольной постройки может осуществляться на основании вступившего в законную силу решения суда.

3.) Право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом, при наличии условий указанных в ст. 222 ГК РФ.

Незаконное строительство. Снос или оформление?

В настоящее время проблемы легализации, сноса, эксплуатации, как капитальных, так и некапитальных незаконных построек, приобретения на них прав собственности актуальна для множества бизнесменов и физических лиц. Кто-то приобрел такую недвижимость в результате гражданско-правовых сделок, кто-то в отсутствие необходимых согласований и разрешений создал такой объект или реконструировал старый (надстройка, пристройка и т.д.).

Вопрос сноса самовольных построек и (или) освобождения земельных участков весьма болезненный для их собственников и владельцев. Зачастую строительство, реконструкция и т.д., осуществляются в отсутствие установленных Законом необходимых разрешений. Суть проблемы скрыта не только в нежелании застройщиков обращаться в уполномоченные органы, но и в сложности, и длительности процедуры получения разрешения на строительство. В Москве, только на подготовительном этапе необходимы согласования примерно 50 организаций. По этой причине, подготовительный этап строительства или реконструкции занимает несколько лет. Не редко самовольное строительство начинается с негласного «разрешения» чиновников или «добрых» и «грамотных» владельцев или собственников земельного участка и их обещаний «помочь с легализацией». Однако даже в таком случае, далеко не всегда дело для владельца самовольной постройки завершается благополучно.

Застройщик, как правило, сознательно идет на риск, стремясь сэкономить время, силы и средства. Полагается на сомнительную возможность или обещания оформить документы либо в процессе строительства, либо после его завершения. И откладывает только на крайний случай, возможность легализовать созданный объект через Суд, не взирая на то, что легализовать самовольный объект, как правило, ВОЗМОЖНО ТОЛЬКО НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА.

В декабре 2013 года Правительство Москвы издало Постановление №819-ПП, которое является основанием для сноса незаконных строений и освобождения земельных участков на территории Москвы. Указанное Постановление содержит перечень объектов подлежащих сносу и земельных участков подлежащих освобождению. Перечень регулярно пополняется.

В соответствии с этим Постановлением более 50% указанных в перечне объектов подлежит сносу без решения суда, как говорится «без суда и следствия». В течение 2014 года в Москве было снесено более 1200 незаконных объектов строительства. И только в отношении 67 таких объектов были направлены исковые заявления в судебные органы. В отношении 19 были вынесены положительные решения судов. Получено свидетельство о праве собственности или объекты были исключены из перечня к Постановлению Правительства Москвы №819-ПП. Аналогичная ситуация складывается в Санкт-Петербурге, Севастополе и других городах Российской Федерации.

Типичной ошибкой владельцев объектов самовольного строительства, является самоуверенная надежда на самостоятельное «урегулирование» проблемы и на помощь разного рода юридически полуграмотных и, как правило, коррумпированных «помощников» и непонимание тяжести последствий.

Изыскание законного, индивидуального способа регистрации права собственности на самовольно возведенный объект строительства и его эффективная реализация – является делом исключительно высококвалифицированных специалистов – юристов по недвижимости, специализирующихся только на делах о самострое.

Специалисты по самострою «Лорис-Меликофф Лигал Групп» имеют обширный положительный опыт о разбирательства дел о самострое и смогут разобраться в самой сложной проблеме.

Если мы Вас не убедили. Вы желаете самостоятельно решить вопрос самовольного строительства – напоминаем о некоторых аспектах проблемы:

О лицах полномочных на заявление иска в суд, о сносе самовольных построек:

С заявлением о сносе самовольной постройки и/или освобождении земельного участка в суд вправе обратиться:

-Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка.

-Прокурор, в целях защиты публичных интересов.

-Государственный строительный надзор — орган, осуществляющий строительный надзор, в целях защиты публичных прав и интересов от постройки, созданной без получения необходимых разрешений и/или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

О законности разрешения на строительство:

Само по себе признание незаконным имеющегося разрешения на строительство и признание постройки (пристройки, надстройки) самовольной, не всегда влечет за собой снос последней. Однако если при создании постройки или самим фактом ее существования существенно нарушаются градостроительные и строительные нормы и правила, а ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, такая постройка, безусловно, подлежит сносу.

О получении свидетельства о праве собственности на самовольную постройку:

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества (наличие свидетельства о праве собственности), возведенного без правоустанавливающих документов, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки.

Наличие полученного всеми правдами и неправдами Свидетельства о праве собственности не защищает самовольную постройку от сноса по решению Суда. Более того, в случае принятия Судом решения о сносе такого строения, право собственности будет признано ничтожным, т.е. не действительным с момента его получения. Запись о регистрации такого права собственности будет погашена регистрирующим органом и возбуждено уголовное дело.

О сроках исковой давности:

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке третьего лица без его согласия, если это лицо владеет данным земельным участком, а также на объекты, представляющие общественную опасность — угрозу жизни и здоровью граждан.

Важным обстоятельством является сам факт создания постройки без соответствующих согласований и получения разрешительной документации вцелом или ее части, однозначно указывающий на наличие общественной опасности.

О признании права собственности на самовольную постройку:

Если объект недвижимого имущества создавался с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект не может быть признано судом.

О заявлении прав, собственником земельного участка, на самовольную постройку, возведенную без его согласия:

В случае если собственником земельного участка предъявлен иск о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия — лицо, осуществившее постройку (застройщик), вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов или обратиться в суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов.

Об обязательном досудебном порядке оформления самовольной постройки:

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без соответствующих разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого всех необходимых мер.

О приобретательной давности на самовольную постройку:

Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, возникает в силу приобретательной давности у лица, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, при условии, что сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Важным фактором в данном случае является наличие идеальной совокупности таких обстоятельств как: отсутствие претензий со стороны контролирующих полномочных органов, соответствие целевого назначения и фактического использования земельного участка, характеристик самовольной постройки, отсутствие нарушений законных прав и интересов смежных землепользователей.

Однако, сам факт создания постройки без соответствующих согласований и получения разрешительной документации, однозначно доказывает наличие общественной опасности постройки. Учитывая сложность данной конструкции доказывания в судебном порядке, легализация самовольной постройки посредством применения института приобретательной давности — весьма сомнительная затея.

О коммерческих объектах строительства:

Сегодня в Московском регионе самым распространенным и грубейшим нарушением градостроительного законодательства является размещение капитального строения без необходимой документации на месте нестационарного (некапитального) торгового павильона, на размещение и эксплуатацию которого имеется краткосрочный договор аренды земельного участка. В последствие чего, такой самовольный капитальный объект, посредством помощи разного рода «решал», оформляется в собственность. В результате чего, у новоиспеченных собственников капитальных зданий или торговых комплексов создается видимость урегулирования вопроса самостроя и приведения своих дел в законный порядок. Однако следует понимать, что такой способ строительства и оформления прав собственности не защитит от сноса такого здания, от административной и уголовной ответственности.

Особенности таких действий и типичные ошибки были описаны выше.

Как показывает практика, такие объекты сносятся властями, без каких либо проблем. Гражданский Кодекс Российской Федерации возлагает обязанность по сносу самовольной постройки и возмещения причиненного вреда такой постройкой на застройщика, и как следствие, на владельца. Стоимость материальных затрат на снос таких строений, как правило, сопоставима с рыночной стоимостью таких же, но законных строений.

Судьба самовольных некапитальных строений Москве решается гораздо проще. В декабре 2013 года, Правительством Москвы было издано революционное Постановление № 819 — ПП, устанавливающее и облегчающее порядок их сноса. Теперь окружные межведомственные комиссии вправе принимать решение о сносе и сносить без судебного решения любые некапитальные объекты, не внесенные в схему дислокации, не имеющие разрешений на размещение и эксплуатацию. Как говорится «без суда и следствия».

Более того, 08.12.2015 года,  Правительством города Москвы было издано Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».  Это Постановление устанавливает следующее: любое строение, в том числе зарегистрированное в Росреестре,  расположенное с нарушением градостроительных норм, а также строительных норм и правил признается представляющим угрозу жизни и здоровью граждан и по этой причине подлежит безусловному сносу. Указанное Постановление основано на произведенных изменениях в ст.222 ГК РФ и полностью соответствует действующему Законодательству. В связи с этим, снос или демонтаж построек, включенных в перечень приложения к указанному Постановлению, осуществляется без решения суда и в срок не позднее трех месяцев.

Будьте бдительны! Не изучив законодательство, Вы можете ускорить наступление вредных последствий. Желаем Вам удачи в начинаниях!!!

Доверив решение своей проблемы «Лорис-Меликофф Лигал Групп», Вы существенно снизите Ваши материальные траты на легализацию самовольных строений, приобретете, личное спокойствие и стабильность Вашего бизнеса, собственности, имущества, оградите себя от возможных неблагоприятных последствий.